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Immobilien als Kapitalanlage | Whitebox

Immobilien als Kapitalanlage: Nicht immer auf solidem Fundament

Geschrieben von Nadine Friederichs
26. Juni 2020
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Inhaltsverzeichnis

      Immobilien stehen in dem Ruf ein sicheres, wertstabiles Investment zu sein. Doch die hohe Nachfrage nach Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren hat nicht nur die Preise nach oben getrieben. Die Märkte in vielen Regionen sind nahezu abgegrast . Das macht es für Investoren gar nicht so einfach, ein passendes Anlageobjekt zu finden. Dazu kommt, dass rund um den Kauf viele Fallstricke und Risiken lauern.

      Vielleicht überlegen Sie, wegen der niedrigen Zinsen und den Turbulenzen an den Finanzmärkten eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Schließlich gilt Grundvermögen als vergleichsweise sicheres Investment, das sich auch in Inflations- und Krisenphasen als ausgesprochen wertstabil erwiesen hat. Zusätzlich sorgen die monatlichen Mieteinnahmen für laufende Erträge. Nach Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) sind in Deutschland die Preise für Wohnungen und Häuser allein in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um fünf Prozent pro Jahr gestiegen. In Großstädten und Ballungsgebieten fällt der Zuwachs in diesem Zeitraum zum Teil noch deutlich höher aus.

      Urbanisierung treibt die Preise

      Experten rechnen damit, dass der Immobilienmarkt durch die Corona-Pandemie eine Verschnaufpause einlegen wird. Doch die Aussichten darauf, dass sich der Aufwärtstrend bei den Preisen langfristig fortsetzen wird, sind gut. Denn: Der Zuzug in die Metropolen hält unvermindert an. Nach Prognosen der Vereinten Nationen (UN) wächst die urbane Bevölkerung in den kommenden Jahren weltweit um 1,5 Millionen Menschen – pro Monat! Das wird die Nachfrage nach Wohnraum in den Cities und wirtschaftsstarken Ballungsregionen dauerhaft hoch halten. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Wohnraum knapp. Nach Schätzungen von Stadtplanern und Wissenschaftlerteams werden allein in den sieben größten deutschen Städten bis zum Jahr 2030 rund 340.000 neue Wohnungen benötigt. Das bietet Immobilieninvestoren gute Anlagechancen. Die Kehrseite der Medaille ist jedoch: Das Zusammenspiel mit einer immer älter werdenden Gesellschaft führt Experten zufolge in ländlichen und wirtschaftlich schwächeren Regionen zu Leerständen und einem Wohnraumüberhang.

      Die Anlagechancen auf dem Immobilienmarkt sind also differenziert zu betrachten. Dabei sollten Sie sich die goldene Regel beim Einstieg in eine Immobilie als Kapitalanlage zu Herzen nehmen: Lage ist alles! Um die realistische Chance zu wahren, dass der Wert Ihres Mietobjektes langfristig an Wert gewinnt, kommen Sie nicht darum herum, sich mit der Frage auseinanderzusetzen: Welcher Standort oder welches Viertel hat auf Sicht von 10 bis 15 Jahren das größte Entwicklungspotenzial in puncto Lebensqualität und Wachstum?

      Marktchancen sind häufig ausgereizt

      Dabei ist zu berücksichtigen, dass es angesichts der in deutschen Städten vielerorts stark gestiegenen Preise so gut wie keine Schnäppchen mehr bei Immobilien gibt. Um in der aktuellen Marktsituation hochwertige Objekte zu finden, die nicht überteuert sind, brauchen Sie gute Kenntnisse und Kontakte vor Ort und fachliche Expertise. Selbst unabhängigen Immobilien-Experten fällt es mitunter schwer zu beurteilen, welche Städte und Stadtteile noch Entwicklungschancen besitzen. Das Risiko, einen überteuerten Fehlgriff zu machen, steigt also für Sie. Zusätzlich sollten Sie im Blick haben, dass es wegen des Wohnungsmangels in den Großstädten immer häufiger zu staatlichen Markteingriffen kommt. Mietendeckel oder gar ein kompletter Stopp der Mieten drücken die Renditeaussichten für Investoren ganz erheblich.

      Immobilien als Kapitalanlage: Genau kalkulieren

      Ein Immobilien-Investment lohnt sich generell erst auf lange Sicht. Dabei spielen folgende Kostenfaktoren eine Rolle:

      • Die Kaufnebenkosten – etwa für Notar und Makler, vor allem aber die Grunderwerbssteuer. Die Höhe der Steuer variiert je Bundesland. Auch die anderen Kostenposten lassen sich beeinflussen. Faustregel ist: Kalkulieren Sie für die Erwerbsnebenkosten zehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich ein.
      • Die Höhe der langfristig erzielbaren Kaltmiete im Verhältnis zum (Brutto)Kaufpreis
      • Die laufenden Kosten für Verwaltung und den Erhaltungsaufwand
      • Gegebenenfalls einmalige Sanierungs- und Modernisierungskosten, um die Vermietungschancen zu verbessern
      • Die persönliche Steuerbelastung. Mieterträge sind anders als Kapitaleinkünfte mit dem persönlichen (Grenz)Steuersatz zu versteuern. Im Gegenzug können Sie zwei Prozent des Kaufpreises Jahr für Jahr abschreiben.
      • Der spätere Wiederverkaufspreis

      Rechnung mit vielen Unbekannten

      Berücksichtigen Sie zudem: Immobilien sind teuer. Der Kauf bindet einen Großteil Ihres Anlagekapitals. Denn meist reicht die zur Verfügung stehende Summe nicht aus, um den kompletten Kaufpreis abzudecken. Häufig werden daher 60 oder 80 Prozent des Kaufpreises über ein Darlehen finanziert. So vorzugehen ist besonders verlockend, weil die Zinsen dafür derzeit sehr niedrig sind. Fraglich ist jedoch, ob Sie sich damit einen Gefallen tun. Denn mit einem hohen Einsatz von Fremdkapital „hebeln“ Sie Ihr Investment. Auch wenn Immobilien grundsätzlich als sichere Kapitalanlage gelten: Ihr persönliches Anlagerisiko steigt damit. Denn den Kredit müssen Sie auch dann bedienen, wenn Mieter zeitweise nicht zahlen können oder wollen. Eine geringe Tilgungsrate des Darlehens in Verbindung mit einer Beruhigung am Immobilienmarkt kann zudem dazu führen, dass der Erlös bei einem späteren Verkauf nicht ausreicht, um den verbliebenen Restsaldo des Darlehens vollständig zu tilgen. Sie müssten unter Umständen also später Geld „nachschießen“.

      Ein Investment in „Betongold“ ist zudem kein Selbstläufer. Eher im Gegenteil: Es ist eins, um das Sie sich regelmäßig intensiv kümmern müssen:

      • Wenn der Mieter kündigt, müssen Sie einen neuen, solventen Mieter finden.
      • Mindestens einmal im Jahr müssen Sie die Eigentümerversammlung besuchen.
      • Für das Finanzamt und Ihre(n) Mieter müssen Sie die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen.
      • Nicht zuletzt geht ab und an auch mal etwas kaputt an der Immobilie oder es sind regelmäßige Instandhaltungen durchzuführen. Dann müssen Sie Handwerker organisieren und geleistete Arbeiten am Ende auch begutachten und abnehmen.

      Sicherlich: Es gibt Dienstleister wie etwa Hausverwalter und Steuerberater, die Ihnen diese Aufgaben abnehmen. Doch jeder Service hat seinen Preis. Die Kosten dafür schmälern Ihre Rendite. Ganz abseits von Hochglanzprospekten und großzügig geschätzten Musterrechnungen zeigt sich daher bei genauem Nachrechnen häufig: Die Renditen von Immobilien fallen gar nicht so hoch aus wie gedacht. Mehr als vier bis fünf Prozent pro Jahr sind selten drin – und davon will der Fiskus dann auch noch seinen Anteil ab haben. Auch wenn Immobilien als sichere Kapitalanlage gelten: Ihr Investment lohnt sich am Ende nur dann, wenn Sie mit Ihrem Objekt auch eine hohe Wertsteigerung erzielen.

      Diversifizierung zahlt sich aus!

      Vor diesem Hintergrund sollten Sie sich fragen, ob Sie Ihr Anlagekapital in einer so wenig liquiden Anlageform langfristig binden wollen, die viel Arbeit und Engagement erfordert, aber nur vergleichsweise geringe Renditechancen bietet. Das Konzept von Diversifikation und systematisches Management ist für Sie als Privatanleger bei Immobilien jedenfalls nicht nebenher zu betreiben.

      Die strukturierte Aufteilung Ihres Portfolios sollten Sie jedoch auf keinen Fall aus der Balance bringen. Eine breite Streuung ist das erfolgversprechendste Rezept dafür, das richtige Maß zwischen (vertretbarem) Risiko und der Aussicht auf Renditen zu finden, die höher sind als bei Immobilien. Erstaunlicherweise ist das ist mit einem durchdachten Anlageansatz und den dazu passenden Anlageformen möglich, die transparent, vergleichsweise pflegeleicht und dennoch sehr kostengünstig sind.

      Whitebox: Ihr Experte in Sachen Vermögensverwaltung

      Schauen Sie sich doch einmal an, wie Vermögensexperten diese Aufgabe lösen: Erstellen Sie sich mit unseren Tools Ihr eigenes Rendite-Risiko-Profil und schauen Sie sich an, welchen Anlagevorschlag wir Ihnen für Ihr individuelles Portfolio unterbreiten. Dies können Sie ganz unverbindlich tun. Mit Portfoliomanagement kennen wir uns bei Whitebox bestens aus. Unsere Expertise und unser Know-how setzen wir zum Vorteil unserer Kunden ein, indem wir maßgeschneiderte, systematisch gemanagte Investmentlösungen aus einer Hand anbieten. Damit nutzen Sie die Chancen an den Kapitalmärkten und behalten die Anlagerisiken im Griff, ohne Sie sich um die laufende Verwaltung Ihres Geldes kümmern zu müssen.

      Haben Sie Fragen dazu? Unser Service-Team steht Ihnen gerne zur Verfügung!