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Pflegeimmobilien: Ein Zukunftsmarkt mit Potenzial | Whitebox

Pflegeimmobilien: Ein Zukunftsmarkt mit Potenzial

Geschrieben von Whitebox-Redaktion
3. Juni 2020

Ein Immobilieninvestment in Pflegeimmobilien bzw. Pflegeappartements kann durchaus sinnvoll sein, insbesondere zur Altersvorsorge. Zur Erfüllung kurzfristiger Gewinnmaximierungsabsichten eignen sich Pflegeimmobilien hingegen nicht. Vor der Investition sollten Anleger sorgfältig Chancen und Risiken abwägen.

Die demografische Entwicklung sorgt dafür, dass Pflegeimmobilien als Kapitalanlage immer beliebter werden. Dies sind Spezialimmobilien, die auf die Unterbringung von pflegebedürftigen Personen ausgerichtet sind – beispielsweise Pflegeheime, Altenheime, Pflegeappartements oder Heime für betreutes Wohnen mit integrierter Pflege.

Pflegebedürftigkeit steigt bis 2050 signifikant

Laut dem wissenschaftlichen Institut der AOK (WidO) ist in der Gruppe der ab 75-Jährigen bereits heute jeder Vierte pflegebedürftig, in der Gruppe ab 80 Jahren mehr als jeder Dritte. Allein die Zahl der gesetzlich versicherten Pflegebedürftigen, die ambulante Pflege in Anspruch nehmen, wird bis 2050 um rund 50 Prozent steigen, die Zahl derjenigen, die stationäre Pflege nachfragen, um 74 Prozent. Selbst wenn sich die Pflegequoten in den Altersklassen künftig nicht ändern würden, stiege die Zahl der Pflegebedürftigen gemäß einer Prognose des Statistischen Bundesamtes bis zum Jahr 2038 auf rund 4,2 Millionen (ein Plus von 45 Prozent), und bis 2050 sogar auf 5,3 Millionen. Bei einem gleichbleibenden Anteil der teil- und vollstationär Versorgten würde ihre Zahl in den kommenden 20 Jahren um mehr als 400.000 steigen.

Auf Basis von Gesamtinvestitionskosten von durchschnittlich 100.000 Euro je Pflegeplatz entstünde ein Investitionsbedarf von rund 40 Milliarden Euro, heißt es in einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens JLL. Darüber hinaus steigt die Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme professioneller Hilfe mit der Dauer der Pflegebedürftigkeit. Dies gilt insbesondere für die Inanspruchnahme vollstationärer Pflege. Das spricht für einen wachsenden Bedarf an vollstationären Pflegeangeboten, ebenso wie die Tatsache, dass mit steigendem Pflegegrad die Nachfrage nach stationärer (versus ambulanter) Pflege wächst. Hinzu kommt, dass der Markt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien laut einer Untersuchung von NAI apollo relativ wenig von der Corona-Pandemie betroffen ist. Die Immobilienberatung erwartet demnach nur schwache Auswirkungen auf die Nachfrage nach Pflegeplätzen.

Der deutsche Pflegebetreibermarkt ist fragmentiert

Die traditionelle Segmentierung des Pflegebetreibermarktes erfolgt nach den drei Trägertypen privat, freigemeinnützig und öffentlich/kommunal. Als freigemeinnützige Betreiber werden alle Pflegeheimbetreiber bezeichnet, die in irgendeiner Weise einem kirchlichen oder säkularen Wohlfahrtsverband angehören. Insgesamt sind fast 60 Prozent der Betreibergesellschaften gemeinnützig organisiert. Sie stellen damit die größte Betreibergruppe. Den öffentlichen Betreibern als kleinster Betreibergruppe können etwa 7 Prozent der Pflegeheime zugeordnet werden. Sie werden von kommunalen Unternehmen einzelner Städte, Landkreise, Verwaltungsbezirke und Bundesländer oder auch Tochterunternehmen von Kliniken bzw. Klinikverbunden betrieben.

Die größte Dynamik in diesem Markt ist laut JLL bei den privatwirtschaftlich organisierten Einrichtungen zu erwarten. Mit einem Anteil von fast 40 Prozent sind sie nach den freigemeinnützigen die zweitgrößte Gruppe der Träger. In den letzten Jahren hätten zahlreiche Übernahmen von Ketten stattgefunden. Neben dem börsennotierten französischen Konzern Korian, zu dessen Portfolio auch die Marken CasaReha oder Curanum gehören, haben inzwischen auch Private Equity Fonds wie z. B. Nordic Capital oder Chequers Capital den deutschen Pflegeheimmarkt für sich entdeckt. Daneben sind gemäß JLL auch verschiedene private Holdinggesellschaften wie die Victors Unternehmensgruppe, der Dienstleistungskonzern Dussmann (Kursana) oder Azurit-Hansa bereits seit vielen Jahren auf dem Pflegeheimmarkt aktiv.

Sind Pflegeheime bzw. -Immobilien ein Anlageprodukt?

Vor dem Hintergrund des hohen Anlagedrucks auf dem Immobilieninvestmentmarkt bei gleichzeitiger Produktarmut insbesondere im Core-Segment der „klassischen“ Immobilienarten Büro, Einzelhandel, Logistik oder Wohnen sind viele Anleger auf der Suche nach höherrentierlichen Objekten. Zu dieser Kategorie zählen auch Pflegeheime. Wenngleich die Renditen auch bei den Pflegeimmobilien in den letzten Jahren zurückgegangen sind, sind die zu erwartenden Renditen von vier bis fünf Prozent im Vergleich zu den anderen Immobiliensegmenten relativ hoch.

Die Nachfrage nach Pflegeheimen als Anlageobjekt lag in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren nach Berechnungen von JLL bei durchschnittlich rund 1,1 Milliarden Euro, wobei das Investmentvolumen dabei zum Teil stark schwankte. Im vergangenen Jahr wurden nach Erhebungen von CBRE rund 2,1 Milliarden Euro am deutschen Transaktionsmarkt für Gesundheitsimmobilien investiert – knapp ein Drittel weniger als 2018. Laut dem Beratungsunternehmen Terranus Real Estate sollen Privatanleger im vergangenen Jahr mehr als 500 Millionen Euro in Pflegeapartments investiert haben.

In der Vergangenheit waren die Geldgeber für diese Projekte in der Regel institutionelle Großinvestoren wie Banken oder Versicherungs- und Fondsgesellschaften. Heute hat sich das Bild verschoben. Immer häufiger sind es private Anleger, die die Kapitalanlage Pflegeimmobilie für ihren Vermögensaufbau nutzen. Dazu passt, dass es heute auch möglich ist, einzelne Einheiten innerhalb einer Pflegeeinrichtung zu kaufen, während früher zumeist nur ganze Einrichtungen akquiriert werden konnten.

Renditen bei Pflegeimmobilien rückläufig

In der Vergangenheit konnten Investoren durch Mietennahmen und Wertsteigerungen bei Pflegeobjekten mit Renditen von bis zu sechs Prozent rechnen. Nachdem die Spitzenrenditen laut einer Studie von CBRE im Jahresverlauf 2019 um 0,25 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent gesunken sind, erwartet der Immobilienmakler jedoch auch für 2020 weitere Renditerückgänge.

Anleger können sich entweder an geschlossenen Investmentfonds beteiligen oder einzelne Pflegeheime oder Apartments innerhalb einer Pflegeeinrichtung erwerben, Anteile an Gemeinschaftsräumen inklusive. Das erworbene Objekt wird anschließend an das Pflegeinstitut verpachtet. Da Anleger sich überdies noch in Pflegeheimfonds beteiligen können, die in unterschiedliche Sozialimmobilien investieren, steht Ihnen somit ein breites Spektrum an Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung.

Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Neben den bereits genannten Vorteilen werden oftmals noch andere Faktoren genannt, die für Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sprechen können: Dazu zählen langfristige und indexierte Mieteinnahmen. In der Regel wird der Mietvertrag über Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren vereinbart. Damit trägt der Anleger kein Miet­ausfall­risiko, wenn das Appartement vorübergehend leer steht. Des Weiteren gelten Investitionen in Pflegeappartements aufgrund der heute schon in vielen Regionen bestehenden Unterdeckung als weitgehend konjunkturunabhängig. Investitionen in Pflegeimmobilien bieten auch Steuervorteile. Diese entsprechen denen von anderen Wohnimmobilien, d.h. Abschreibungen auf das Objekt (zwei Prozent jährlich), die Zinsen bei einer Fremdfinanzierung sind darüber hinaus steuerlich abzugsfähig. Überdies werden bestimmte Pflegeimmobilien staatlich gefördert und sind abgesichert gegen Mietausfälle.

Risiken von Investitionen in Pflegeimmobilien

Ähnlich wie bei Investments in Wohnimmobilien ist auch die Lage des Pflege- bzw. Altersheims entscheidend. Die Immobilie sollte in einem Einzugsgebiet von mindestens 25.000 Einwohnern liegen, empfiehlt die Grundeigentümer-Versicherung. Darüber hinaus sollten Anleger darauf achten, ob in der jeweiligen Region tatsächlich eine Unterdeckung besteht und sich gegebenenfalls zusätzliche Informationen einholen. Auch die Größe des Pflegeheims spielt eine große Rolle, wenn sich ein Investment längerfristig auszahlen soll. Als Richtschnur gilt eine Größe von 80 bis 120 Appartements pro Pflegeheim.

Da bei Betreibern auch das Risiko einer Insolvenz bestehen kann, ist vor allem deren Bonität und Qualität von grundsätzlicher Bedeutung. Darüber hinaus sollte der Heimbetreiber schon langfristig erfolgreich am Markt operieren und über ein Portfolio von mehreren Apartments verfügen. Ferner sollten Anleger bzw. Eigentümer einer Pflegeimmobilie bedenken, dass sie auch die Instandhaltungskosten des Objekts tragen. Zu guter Letzt sollten Investoren beachten, dass sie sich in einem extrem regulierten Markt befinden, wo die Politik ständig neue Regeln setzt.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Egal, ob per Direktinvestment, mittels Aktien eines börsennotierten Unternehmens oder über Fonds: Wenn Sie als privater Anleger erwägen, in Pflegeimmobilien zu investieren, sollten Sie das nicht ausschließlich tun. Denn grundsätzlich sollten Sie Ihre Vermögensanlagen so weit wie möglich diversifizieren, um Klumpenrisiken zu vermeiden. Zahlreiche Studien zeigen immer wieder, dass folgende Faktoren maßgeblich zu einer langfristig erfolgreichen Geldanlage beitragen:

  • Eine zu Ihnen und Ihrem Anlageziel passende Anlagestrategie
  • ... an der Sie auch in turbulenten Marktphasen festhalten
  • Eine mindestens mittel-, besser noch langfristige Ausrichtung
  • Eine breite Diversifizierung über Länder, Branchen, Sektoren und Anlageklassen hinweg, um das Risiko zu streuen
  • Know-how und Zeit – oder einen Experten, der die Geldanlage überwacht und bei Bedarf anpasst