Für die meisten ist es die teuerste Investition ihres Lebens: Der Kauf einer Immobilie. Die große Frage dabei lautet: Wie kann ich es schaffen, das Geld für den Immobilienkauf zu sparen? Wer sich etwas genauer damit beschäftigt, formuliert die Frage um: Mit welcher Geldanlage erziele ich die beste Rendite, ohne dabei zu viel Risiko einzugehen?
Der Traum von den eigenen vier Wänden: Für viele, aber längst nicht für alle, hat er sich erfüllt: Im Jahr 2019 lebten in der deutschsprachigen Bevölkerung ab 14 Jahre rund 24,58 Millionen Personen in einem Haushalt, in dem jemand anderes oder sie selbst ein Einfamilienhaus besaßen.
Ob nun ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung: Eine Immobilie verspricht Wertbeständigkeit. Nicht umsonst ist häufig die Rede vom „Betongold“. Eine qualitativ hochwertige Immobilie in einer guten Lage verliert kaum an Wert. Im Gegenteil: Die Preise sind vor allem in den Städten in der vergangenen Dekade zum Teil exorbitant in die Höhe geschossen. Viele Bundesbürger betrachten zudem den Immobilienerwerb als ideale Form der Altersvorsorge. Die Aussicht, keine Miete mehr zu zahlen und sich zudem nicht mehr über den Vermieter zu ärgern, ist für viele verlockend.
Doch oft scheitert der Kauf am nötigen Eigenkapital: Rund die Hälfte der Menschen in Deutschland, die kein Wohneigentum besitzen, wäre gerne Eigentümer. Zwei Drittel dieser Gruppe betrachten fehlendes Eigenkapital als größtes Hindernis beim Erwerb von Wohneigentum. Das sind die zentralen Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage, die das Meinungsforschungsinstitut YouGov Deutschland im Auftrag des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) durchgeführt hat. „Die Mieter in Deutschland sind verhinderte Eigentümer. Wenn Wunsch und Wirklichkeit zusammentreffen würden, dann würde die Wohneigentumsquote in Deutschland fast 75 Prozent betragen. Tatsächlich sind es nur 46 Prozent. Dass Deutschland als Mieternation gilt, ist nicht dem Willen der Bevölkerung geschuldet, sondern Ausdruck eines wohnungspolitischen Missverhältnisses. Deutschland ist eine potentielle Eigentümernation“, sagte IVD-Präsident Jürgen Michael Schick Anfang 2020. Den tendenziell gestiegenen Immobilienpreisen stehen die niedrigen Kreditzinsen gegenüber. Wer sich vorstellen kann, künftig ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sollte ruhig einmal verschiedene Szenarien durchspielen, wie er am besten für den Hauskauf spart.
Wie steht es mit Ihnen? Haben Sie auch schon mal überlegt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Für viele ist es aufgrund der finanziellen Mittel nicht möglich, sich innerhalb kurzer Zeit eine Immobilie zuzulegen. Schließlich ist dies für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Lassen Sie uns dennoch über ein konkretes (fiktives) Zahlenbeispiel sprechen: Angenommen, Sie können sich vorstellen, in zehn Jahren eine Immobilie zu erwerben. Sagen wir ein Haus zu 300.000 Euro – inklusive Nebenkosten. (Neben dem Kaufpreis sollten Sie mindestens zehn Prozent Nebenkosten einkalkulieren – etwa für Makler, Notar und Grundbucheintrag.) Als Grundregel bei der Finanzierung einer Immobilie gilt ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Dieser sollte umso höher sein, je geringer das Einkommen ist. Wir gehen in unserem Beispiel von 30 Prozent (von 300.000 Euro) aus. Das heißt: Sie müssten bis dahin ein frei verfügbares Kapital von 90.000 Euro haben, um über ein Geldinstitut den restlichen Betrag von 210.000 Euro zu finanzieren.
Ihr Ziel ist es also, in den kommenden zehn Jahren 90.000 Euro für das künftige Eigenheim zu sparen. Wie aber wollen Sie das bewerkstelligen? Aufgrund der Minizinsen scheiden klassische Sparmöglichkeiten wie Sparbuch oder Tagesgeld dafür aus. Denn sie erwirtschaften keine nennenswerten Renditen mehr. Im Gegenteil: Durch den Kaufkraftverlust, den die Inflation bewirkt, verlieren Sie unterm Strich faktisch Geld.
Auch die klassische Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag ist angesichts des schwachen Zinsniveaus keine gute Idee. Die Verbraucherzentrale erläutert warum. Das Motto beim klassischen Bausparen sei simpel: Erst sparen, dann bauen. Das Versprechen dahinter: Verbraucher legen regelmäßig Geld an und bekommen anschließend ein Darlehen. Zur ersten Phase, dem Sparen, geben die Verbraucherschützer ein Beispiel aus ihrer Beratungspraxis: „Die Bausparsumme beträgt 10.000 Euro, die Abschlusskosten belaufen sich auf 100 Euro. Der Guthabenzins liegt bei 0,25 Prozent. Der Verbraucher spart 50 Euro monatlich an, und nach 8,5 Jahren ist der Vertrag zuteilungsreif. Das heißt: Der Verbraucher kann das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.“ Ob dies eine gute Anlage sei? „Nein! Denn das Guthaben liegt dann bei 5.155 Euro, wovon lediglich 55 Euro Zinsen darstellen, aber eingangs waren 100 Euro Abschlusskosten fällig. Das ist wohl ein klares Minusgeschäft für den Sparer.“
Wenn Sie einen festen Geldbetrag für den Kauf einer Immobilie sparen wollen, muss Ihnen klar sein: Je geringer die Rendite der Geldanlage ist, desto mehr Geld müssen Sie monatlich für Ihr Projekt Haus sparen. Beispiel: Sie erhalten ein für heutige Zinsverhältnisse einmaliges Sparangebot von Ihrer Bank, die Ihnen einen jährlichen Zins von 0,5 Prozent bietet. Ihr Anlagezeitraum beträgt zehn Jahre. In diesem Fall müssten Sie rund 730 Euro jeden Monat einzahlen, um am Ende auf rund 90.000 Euro zu kommen. Dies ist ein großer Batzen Geld, den Sie insgesamt 120 Monate von Ihrem Einkommen abziehen müssten. Und damit hätten Sie ja noch nicht einmal ein Drittel des Immobilienpreises zusammen!
Weitaus attraktiver erscheint es, zum Beispiel über einen Aktienfondssparplan an die 90.000 Euro zu kommen. Am besten über ETF-Sparplan. Dabei zahlen Sie regelmäßig einen Betrag in einen börsengehandelten Indexfonds (kurz ETF) und investieren Ihr Geld somit in viele verschiedene Aktien. Beispielsweise würden Sie bei per DAX-ETF-Sparen Ihr Kapital auf die 30 wichtigsten börsennotierten Unternehmen Deutschlands verteilen. Bei einem ETF-Sparplan in den MSCI World wären es sogar rund 1.600 Unternehmen aus den Industrieländern rund um den Globus. Das Prinzip ist das gleiche wie bei herkömmlichen Fondssparplänen: In schwachen Marktphasen erhalten Sie für Ihr Geld mehr Fondsanteile als in Bullenmärkten. Der Vorteil beim ETF-Sparen ist, dass ETFs deutlich kostengünstiger sind als normale, aktiv verwaltete, Fonds. Bei Letzteren zahlen Sie als Anleger üppige Gebühren für das Fondsmanagement. Und das, obwohl, aktiv verwaltete Fonds zumeist schwächer performen als ihr Vergleichsindex.
Sie können mit ETF-Sparplänen über einen Anlagezeitraum von zehn Jahren durchaus (durchschnittlich) ansehnliche Renditen erzielen. Auf unser Beispiel bezogen: Bei einer angenommenen durchschnittlichen Rendite von 5 Prozent müssten Sie jeden Monat rund 580 Euro sparen, um nach zehn Jahren auf eine Summe von rund 90.000 Euro zu kommen. Das wären 150 Euro im Monat weniger als im vorherigen Spar-Beispiel. Und hätten Sie sogar jeden Monat 730 Euro investiert, wären daraus nach zehn Jahren rund 116.000 Euro geworden.
Natürlich kann Ihnen beim Fondssparen niemand garantieren, dass sich der (Rendite-)Plan eins zu eins erfüllt. Gleichwohl hat sich diese Art des Investierens in der Vergangenheit häufig bewährt. Die Kunst besteht nun vor allem darin, ein global diversifiziertes ETF-Portfolio zu erstellen, das nicht nur die Gewinnchancen, sondern auch die Verlustrisiken berücksichtigt. Auch empfiehlt es sich, beim Bausparen nicht alles auf Aktien zu setzen. Defensive Assetklassen wie Anleihen können das Depot stabilisieren. Da es nicht jedermanns Sache ist, ein den Anlagevorstellungen entsprechendes Portfolio zu erstellen und die damit verbundenen Risiken zu managen, liegt es nahe, einen Profi damit zu beauftragen. Das muss nicht teuer sein. Digitale Anbieter wie wir bei Whitebox managen Ihre Geldanlage kostengünstig.
Wenn Sie die ETF-Sparplan-Strategie grundsätzlich überzeugt, Sie aber nicht wissen, wie Sie es genau angehen sollen, fragen Sie uns bei Whitebox. Wir erstellen Ihnen ein zu Ihrem Profil passendes ETF-Portfolio, in das Sie per auch monatlich einzahlen können. Zugleich haben wir die Märkte während des von Ihnen gewünschten Anlagezeitraums im Blick und passen das Depot im Bedarfsfall entsprechend an. Dank unserer verschiedenen Risikostufen können Sie zudem den Aktienanteil – und damit das Risiko sowie die Renditechancen – nicht nur individuell wählen, sondern auch im Anlagezeitraum verändern. So könnten Sie zu Beginn eine höhere Risikostufe angeben und den Aktienanteil mit dem Wechseln in eine niedrigere Risikostufe gegen Ende der Laufzeit reduzieren, um das Verlustrisiko zu senken.
Angenommen, Sie haben als Immobiliensparer Ihr Sparziel erreicht und die 30 Prozent der Kaufsumme Ihres Eigenheims gespart. Die meisten Menschen wenden sich dann in der Regel an ein Geldinstitut ihrer Wahl, um über die Finanzierungskonditionen zu sprechen. Bevor Sie jedoch einen Darlehensvertrag bei einer Bank unterschreiben, sollten Sie auch hier verschiedene (Rückzahlungs-)Varianten durchspielen. Denn: Geht es um die Finanzierung einer Immobilie, sollte die monatliche Belastung 30 Prozent Ihres Einkommens nicht überschreiten.
Ein wichtiger Aspekt ist natürlich die aktuelle Marktzinslage. Ein schwaches allgemeines Zinsniveau bietet ein gutes Umfeld für günstige Baugeldzinsen. Wenn Sie die monatliche Belastung reduzieren wollen, können Sie auch eine niedrige Tilgungsrate wählen und dabei zusätzlich Geld ansparen, das Sie am Ende der Zinslaufzeit zur Tilgung verwenden.
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